Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat de Belastingdienst toevoegt aan uw belastbaar inkomen wanneer u eigenaar bent van een woning die als uw hoofdverblijf dient. Het is een belastbaar bedrag dat wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van uw woning. In feite ziet de overheid het wonen in uw eigen woning als een vorm van rendement op uw investering, dat belast wordt via de inkomstenbelasting in box 1.
Hoe wordt het eigenwoningforfait berekend?
De berekening van het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde van uw woning. De Belastingdienst hanteert hiervoor verschillende percentages, afhankelijk van de waarde van uw woning. Voor het belastingjaar 2024 gelden de volgende percentages:
| WOZ-waarde | Percentage eigenwoningforfait 2026 |
|---|---|
| €0 – €12.500 | 0% |
| €12.500 – €1.200.000 | 0,1% tot 0,35% |
| Meer dan €1.200.000 | 0,35% tot €1.200.000 en 2,35% over het meerdere |
Voorbeeldberekening eigenwoningforfait
Formule eigenwoningforfait: WOZ-waarde × van toepassing zijnde percentage
Voorbeeld: Bij een woning met een WOZ-waarde van €400.000 is de berekening: €400.000 × 0,35% = €1.400 eigenwoningforfait. Dit bedrag wordt bij uw belastbaar inkomen opgeteld.
Voor woningen met een WOZ-waarde boven €1.200.000 geldt een hoger percentage over het deel boven dit bedrag. Bijvoorbeeld bij een woning van €1.500.000: (€1.200.000 × 0,35%) + (€300.000 × 2,35%) = €4.200 + €7.050 = €11.250 eigenwoningforfait.
“Veel huiseigenaren vergeten dat bij grote verbouwingen de WOZ-waarde kan stijgen, wat direct effect heeft op het eigenwoningforfait. Controleer altijd of de WOZ-waarde van uw woning correct is vastgesteld en maak indien nodig bezwaar. Dit kan u jaarlijks honderden euro’s besparen.”
Tom – Makelaar bij Mercari
De Wet Hillen en afbouw van de hypotheekrenteaftrek
De Wet Hillen, officieel bekend als de ‘Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld’, bood voorheen een volledige compensatie voor het eigenwoningforfait als u weinig of geen hypotheekschuld had. Sinds 2019 wordt deze regeling echter stapsgewijs afgebouwd. In 2024 krijgt u nog slechts 60% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten vergoed. Deze afbouw loopt door tot 2048, wanneer de regeling volledig is verdwenen.
Waarom bestaat het eigenwoningforfait?
De overheid heeft het eigenwoningforfait ingevoerd om het voordeel dat u heeft als woningeigenaar te belasten. Als u in een eigen woning woont, hoeft u immers geen huur te betalen. Dit ‘huurvoordeel’ wordt gezien als inkomen. Tegelijkertijd kunt u de hypotheekrente aftrekken van uw belastbaar inkomen bij woning verkopen, wat een belastingvoordeel oplevert.
Eigenwoningforfait bij tijdelijk twee woningen
Heeft u tijdelijk twee woningen omdat u een nieuwe woning heeft gekocht terwijl uw oude woning nog niet is verkocht? Dan geldt voor beide woningen het eigenwoningforfait, mits beide woningen als hoofdverblijf kwalificeren. Bij Mercari Vastgoed zien we regelmatig dat klanten tijdens de overgangsfase van de ene naar de andere woning met dit dubbele eigenwoningforfait te maken krijgen.
Tips voor het omgaan met eigenwoningforfait
- Controleer jaarlijks of de WOZ-waarde correct is vastgesteld
- Houd rekening met de afbouw van de Wet Hillen als u weinig of geen hypotheek meer heeft
- Vraag uw hypotheekverstrekker om een jaaroverzicht voor een correcte belastingaangifte
- Overweeg bij dubbele woonlasten om één van de woningen tijdelijk te verhuren (let op de fiscale consequenties)
Conclusie
Het eigenwoningforfait is een belangrijk element in de belastingaangifte van woningeigenaren. Het is een fictief inkomen gebaseerd op de WOZ-waarde van uw woning, dat wordt toegevoegd aan uw belastbaar inkomen. Met de afbouw van de Wet Hillen wordt het steeds belangrijker om rekening te houden met deze kostenpost, ook als uw hypotheek volledig is afgelost.
Wilt u uw vastgoed verkopen en heeft u vragen over de fiscale consequenties? Bij Mercari staan we voor u klaar om u hierbij te adviseren!